Quotas em atraso: como cobrar sem entrar em guerra com o vizinho

O problema não é o devedor, é a ausência de método

Quase todos os condomínios têm quotas em atraso. A diferença entre os que recuperam o dinheiro e os que o perdem não está na dureza com que tratam o devedor — está em ter um procedimento igual para todos, aplicado sempre, sem exceções por amizade ou por cansaço.

Quando a cobrança é pessoal, o vizinho torna-se inimigo e o dinheiro não entra. Quando é processual, é apenas administração.

O procedimento, por ordem

Primeiro, aviso de pagamento com o valor em dívida discriminado mês a mês. Segundo, se não houver resposta, notificação formal por carta registada com aviso de receção, com prazo e menção expressa de que se seguirá cobrança judicial. Terceiro, injunção ou ação judicial.

Cada passo tem de ficar documentado. Sem prova de que o condomínio avisou, o processo fica mais frágil e mais lento.

A ata é o título do condomínio

Este é o ponto técnico que decide processos. A ata da assembleia que aprovou o orçamento e fixou as quotas, acompanhada do mapa de dívida, é o documento que permite ao condomínio exigir o pagamento.

Se as atas não existem, estão incompletas ou nunca foram assinadas, a cobrança torna-se muito mais difícil. Manter as atas em ordem não é burocracia: é o que dá ao condomínio força para reagir.

Juros e despesas

Sobre as quotas em atraso vencem-se juros de mora à taxa legal, contados desde a data em que cada prestação devia ter sido paga. Também podem ser exigidas as despesas suportadas com a cobrança.

Uma nota sobre multas: qualquer penalização só pode ser aplicada se estiver prevista no regulamento do condomínio, aprovado em assembleia. Inventar uma multa na hora não é exigível.

Quando a fração muda de dono

A dívida acompanha em regra quem era proprietário na data em que cada quota se venceu. Na compra e venda de uma fração, é fundamental exigir declaração da administração sobre dívidas existentes.

É por isso que somos rigorosos na emissão dessa declaração. Um comprador que herda uma dívida que ninguém lhe comunicou tem um litígio garantido, e o condomínio fica no meio.

O que não fazer

Cortar a água ou a eletricidade a uma fração, impedir o acesso ao elevador ou afixar no hall a lista dos devedores. São práticas ilegais, expõem o condomínio a indemnizações e destroem a única coisa que torna a vida em condomínio suportável, que é a relação entre vizinhos.