Conservação não é o mesmo que inovação
É a distinção que determina tudo o que vem depois. Conservação é manter ou repor o edifício no estado em que devia estar: impermeabilizar a cobertura, pintar a fachada, substituir uma prumada, reparar o elevador. Inovação é acrescentar algo que não existia: instalar um elevador novo, fechar uma varanda comum, criar um parque infantil.
Obras de conservação são obrigatórias e aprovam-se por maioria simples. Obras de inovação exigem maioria qualificada, e o condómino que votou contra pode, em certas condições, ficar dispensado de contribuir para uma inovação de que não beneficia.
Como se reparte o custo
A regra geral é a permilagem: cada fração paga na proporção do seu valor relativo fixado no título constitutivo. Não é por metro quadrado nem por número de habitantes.
Há exceções importantes. Despesas relativas a partes comuns que sirvam apenas alguns condóminos são suportadas só por esses — o caso clássico é o elevador e as frações do rés do chão sem acesso pelo elevador. E o título constitutivo ou o regulamento podem estabelecer critérios diferentes, que prevalecem.
Obras urgentes
Se há risco imediato — uma inundação, um elemento em risco de queda, uma avaria que impede o acesso ao edifício — o administrador pode e deve mandar executar as reparações indispensáveis sem esperar por assembleia.
Depois tem de dar conta do que fez e do que gastou na assembleia seguinte. «Urgente» significa que não pode esperar, não que é conveniente adiantar. Um administrador que aprove uma obra grande invocando urgência sem urgência real está a expor-se pessoalmente.
Infiltrações: a pergunta que gera mais conflito
A regra prática: se a origem está numa parte comum, paga o condomínio; se está numa parte da fração, paga o proprietário dessa fração. Uma cobertura mal impermeabilizada é do condomínio. Uma canalização interior de uma cozinha é da fração. Uma prumada comum que atravessa a fração é, em regra, comum.
Quase toda a discussão nasce de não se saber a origem. A ordem correta é sempre a mesma: determinar tecnicamente a origem primeiro, atribuir responsabilidade depois. Fazê-lo ao contrário custa anos de litígio entre vizinhos e, muitas vezes, mais dinheiro do que a reparação.
Três orçamentos, um caderno de encargos
Pedir três orçamentos só serve se os três responderem exatamente à mesma pergunta. Se um inclui andaime e outro não, se um prevê tratamento de ferrugem e outro apenas pintura, os preços não são comparáveis e a assembleia vai escolher o mais barato pelas razões erradas.
Escreva um caderno de encargos, ainda que simples: o que é para fazer, com que materiais, em quanto tempo, com que garantia. Depois peça preço sobre esse documento. E apresente o resultado à assembleia como custo por fração, porque é essa a pergunta que cada condómino está de facto a fazer.
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